Специалисты опасаются, что изменения правил застройки земель Москвы приведут к возрастанию цен
Введенные новшества могут заставить инвесторов формировать другую стратегию в вопросе как освоенных, так и приобретения новых проектов
Сергей Собянин, мэр столицы РФ, подписал 19.11.2021 года постановление, которое вносит серьезные изменения в процедуру получения оплаты за возможность изменить ВРИ – вид разрешенного использования, а также аренду земельного участка, находящегося на территории Москвы. В принятом документе четко указано, что при изменении функционального предназначения делянки к расчетной формуле в отношении данной услуги, которая применяется в текущее время, начнут применять коэффициент. Он повышает стоимость в зависимости от того, где расположен надел, а именно:
- 8 – Новая Москва;
- 2 – все иные территории столицы.
«Другими словами, стоимость изменения ВРИ теперь увеличивается в 2 раза за участки в пределах МКАД и в 8 раз – за земли в новой Москве», – подробно описывает ситуацию Демченко Сергей, партнер АБ Asterisk. Вместе с тем, в соответствии с принятым мэрией постановлением, будет изменена расчетная формула в отношении ставок при аренде земельных наделов с назначением для индивидуального жилого строительства, а также строительства гаражных помещений и т. д. — уточняет глава департамента «Коммерческие споры» юркомпании «Рустам Курмаев и партнеры» Малинин Василий. Согласно его подсчетам, ннедвижимость может стать в разы дороже в зависимости от того, к какой категории она будет отнесена. По постановлению общая оплата за земельный участок также будет зависеть от района, и если он расположен ближе к центру, то и стоимость его будет дороже, добавил генеральный директор «СМУ-6 инвестиции» Перлин Алексей.
«Ведомости» провели опрос среди участников данного рынка, и они выразили опасение, что новшества станут причиной ухудшения ситуации в экономике относительно проектов по жилищному строительству, приведут к дополнительным расходам от застройщиков, что повлияет на дороговизну квартир. Глава «Топ-идеи» Ступеньков Олег напоминает, что зачастую вид использования надела меняют девелоперы жилья. А вот нововведения серьезно могут повлиять на доходные статьи инвестиционных компаний, которые стремятся возводить жилые дома, таким образом, что платежи за изменение ВРИ способны вырасти до 11 раз – на это указывает управляющий партнерской компании S.A. Ricci, Богданов Алексей. В ряде случае возможен рост перевода участков под строительство в центральных зонах столицы до 10 раз – все зависит от кадастровой оценки и с этим мнением согласен Галицын Александр, глава We Know.
Если говорить об абсолютных подсчетах, отмечает Перлин, то стоимость за изменение ВРИ для земельных наделов, расположенных в старых рубежах города, составит около 5000 рублей на каждый реализованный квадратный метр. И чем ближе к московскому центру, то затраты могут составить и 30 тысяч рублей за квадратный метр. При этом эксперт напоминает – на ВРИ и приходится до 15% стоимости инвестиций в проекты.
С мнением Богданова о том, что инвесторам из-за новых правил придется пересмотреть стратегический подход к освоению или приобретению проектов. согласен Президент компании «Основа» Ручьев Александр. Он отмечает, что для девелоперов изменение цен автоматически является причиной повышения роста себестоимости строительных проектов, пересмотра моделей финансовых вложений.
Промзоны Москвы – как происходит их застройка
ЗиЛ
К числу наиболее развивающихся в плане застройки районов Москвы следует отнести ЗиЛ. Здесь воплощается в жизнь масштабный проект мэрии и в соответствии с ним планируется охватить около 480 гектаров площади. Предполагается, что на этом участке будет возведено 6.4 миллиона квадратных метров недвижимости, 5.2 млн. из которых именно в районе ЗиЛа. Наряду с этим, построены или находятся на этапе строительства крупные сооружения – жилой комплекс «Зиларт», девелопером которой является ЛСР, «ЦСКА Арена», «Парк легенд» и др.
«Серп и Молот»
Благодаря реорганизации промышленной зоны под названием «Серп и Молот», мэрия выделила под капитальную застройку 58 гектар, а именно в месте пересечения шоссе Энтузиастов и Золоторожского Вала. На данный момент в этой зоне компания «Дон-строй Инвест» начала возводить объект, относящийся к крупнейшим – жилой комплекс с названием «Символ», который предоставит 1.79 миллионов квадратных метров. При этом, 378 квартир данный проект продал государственной компании Дом. РФ для последующего предоставления в аренду.
«Москвич»
На Волгоградском проспекте, в районе расположения завода «Москвич», ГК «Метрополь» планирует возвести 328 тысяч квадратных метров жилья, а также 248 тысяч недвижимости для торгового назначения, под офисы, апартаменты. На данный момент уже началось строительство ЖК «Метрополия» компанией MR Group.
Из-за нововведений мэрии в виде постановления, возможно торможение сделок по приобретению участков — поясняет Богданов. Ухудшение ситуации в экономике станет камнем преткновения для привлечение проектных инвестиция для строительства жилья. И по этой причине реализация низкомаржинальных проектов станет невозможной. В частности, это касается промзон, так как теперь их застраивать будет в разы сложнее.
Плюс – процесс пересмотра множества проектов по возведению жилья отразится на сроках, что станет основанием для возникновения массы обманутых дольщиков и это признают даже чиновники подразделения, которые не приняли участие в формировании вредоносного постановления.
Максимов Леонид, генеральный директор ОГК «Пионер», серьезно озабочен тем, что в результате произойдет неравномерное повышение цен на жилье. А по мнению Галицына, стоимость может возрасти до 20%.
И несмотря на все неприятные стороны, в отделе инвестиционной и промышленной политики столицы не согласны с опасениями представителей девелоперских групп. Здесь утверждают, что принятое постановление предусматривает предоставление инвесторам, которые создадут в ТТК (Третье транспортное кольцо) рабочие места, льгот. Прежде, такие льготы предоставлялись на изменение в отношении ВРИ на земельные наделы, где попутно возводятся социально значимые сооружения – для сферы образования, транспортной инфраструктуры, культуры, здравоохранения и др., отмечает Демченко. С момента принятия постановления, по его утверждению, льготы будут относиться и к иным местам приложения труда.
По словам представителя отдела инвестиционной и промышленной политики Москвы, все это даст толчок для сбалансированной и, что важно, комплексной застройки районов, расположенных за МКАД. Вместе с тем, это позволит снизить недостаток рабочих вакансий в районах, расположенных за территорией ТТК. Он отмечает, что новшества ВРИ на самом деле станут дороже. Но. в случае, если инвестор будет реализовывать не только возведение жилых домов, но и деловых, административных, торговых, производственных, социальных типов объектов не в центральной части столицы, то данные затраты могут быть уменьшены в разы и даже отменены, что позитивно отразится на развитии Москвы.
Застройщики могут подавать заявления для получения льгот на уже приобретенные земельные наделы до 01.07.2021 года, что отражено в постановлении. Хотя документ и предназначен для получения благ, все же большая часть застройщиков не успеет получить визы на проекты. Девелоперским компаниям необходима отсрочка хотя бы на 1 год для подготовки и переформатирования работы в условиях новых правил.
По мнению Богданова, стимулировать инвестиционные компании в определенные проекты будет весьма сложно. Из-за коронавирусных мер и работы большинства москвичей на удаленке, возник переизбыток офисных площадей, поэтому массового возведения производственных, бизнес комплексов ожидать не стоит. Бизнесмен уверен, что теперь актуальным станет вопрос формирования центров многофункционального характера, в состав которых войдет жилье, офисы, сооружения легкой промышленности, торговли.
По мнению Богданова, результатом нововведений станет уход с данного рынка несистемных и мелких игроков. Что касается крупных промышленных компаний, то их портфели проектов будут «утолщаться», в том числе за счет возведения объектов промышленного характера.
Владимир Комар, который управляет ГК «Самолет», считает, что это большой «плюс» для строительной отрасли, потому что сложные и крупные многофункциональные проекты должны создаваться только крупными компаниями. Носов Александр, глава отдела развития группы «Гранель» полагает, что принятые нововведения станут причиной прекращения плотной застройки в чертах города, что позитивно отразится на нагрузке дрог и общественного транспорта.